相続土地国庫帰属制度は使えない？意味ないと言われる7つの理由と賢い代替策

相続土地国庫帰属制度は、いらない土地を国に引き取ってもらえる画期的な制度です。ただし引き取り条件が10項目あり費用も総額100万円超になることがあり、「使えない」「意味ない」と言われる声には根拠があります。

この記事では、法務省の最新統計（令和8年3月31日時点）と司法書士・土地家屋調査士などの現場知見をもとに、制度が使えないと言われる本当の理由と、申請が通らないときに検討したい代替策をまとめました。

読み終える頃には、自分の土地に制度が向いているかどうか、判断できる状態になります。それでは早速、使えないと言われる理由から順番に見ていきましょう。

相続土地国庫帰属制度が使えない・意味ないと言われる7つの理由

制度は2023年4月27日に施行され、「いらない土地を国に引き取ってもらえる」という触れ込みで注目を集めました。一方で、現場の専門家や利用者からは「思ったより厳しい」「意味がない」という声が後を絶ちません。その理由は次の7つに整理できます。

それぞれ順番に解説していきます。

①引き取り条件が10項目もあり多くの土地が該当しない

制度を利用するには、10項目の引き取り条件を全てクリアする必要があります。建物がある、境界が曖昧、崖がある、地下に廃棄物があるなど、いずれか1つでも該当すると申請段階で却下、または審査で不承認となります。

条件が厳しい理由は、国が引き取った後の管理コストを抑えるためです。トラブルの種を含んだ土地は、国にとっても「持ちたくない土地」になるため、結果として手放したい土地ほど引き取ってもらえないという矛盾が起こります。

②総額100〜400万円超に費用が積み上がる

制度の費用は、審査手数料1万4,000円と負担金1筆20万円が基本です。これだけなら20万円台で済みますが、申請前に整備が必要な土地が大半のため、解体費・測量費・伐採費を合わせるとトータル100〜400万円超になることも珍しくありません。

「筆（ひつ）」は登記簿上で1つの土地として登録された単位のことです。複数の筆を持っている場合、その分だけ手数料も負担金も増えます。

③申請から結果まで8ヶ月以上かかる

法務局が公表している標準処理期間は8ヶ月です。実際には半年〜1年を見込む必要があり、申請書の準備期間も含めると、丸1年以上を覚悟しなければなりません。

この期間中も、土地の固定資産税や管理コストは発生し続けます。「早く手放したい」というニーズと、制度の処理速度のミスマッチが、意味ないと感じる原因の1つです。

④建物付き土地は解体しないと申請すらできない

制度は更地が絶対条件です。空き家や倉庫が立っている土地は、解体して更地にしてから申請する必要があり、解体費だけで200〜300万円かかることがあります。

さらに解体すると、住宅用地の固定資産税軽減措置（小規模住宅用地の特例）が外れ、税負担が3〜6倍に上がるリスクもあります。解体してから審査で不承認になると、解体費・税金増・申請費用の三重苦を抱えることになります。

⑤境界不明だと測量で50万円超の追加費用が必要

古い田舎の土地は、隣地との境界が曖昧なことが多く、申請するには確定測量で境界を確定させる必要があります。費用は50万円以上かかることが一般的で、隣地の地主と境界線で揉め始めると、申請を断念するしかなくなります。

⑥整備すれば普通に売れるという本質的な矛盾

司法書士から見た本音として、最も指摘されるのが「綺麗にしたら普通に売れる」という矛盾です。建物を解体し、境界を確定し、樹木を伐採し、地中の障害物を撤去し終わった土地は、相応の市場価値を持ちます。

つまり、国が引き取ってくれる状態にした時点で、通常の不動産売買で買い手が見つかる可能性が出てくるのです。それなのに20万円の負担金を払って国に渡すのは、明らかに非合理な判断になります。

⑦親が生前に申請しても制度は使えない

制度の名前にある通り、対象は「相続」または「遺贈」で取得した土地に限られます。親自身が買った土地を、生前に処分しようとしても制度は使えません。

これは制度の本来の目的が所有者不明土地の発生抑制であり、現役世代の「いらない土地処分窓口」ではないことに起因します。「自分で買ったんだから自分で何とかしなさい」というのが国の立場です。生前対策として制度を当てにしていた方は、ここで詰むことになります。

相続土地国庫帰属制度が引き取らない10要件を一覧

制度が引き取らない土地は、法律で明確に定められた10要件に該当する土地です。申請段階で即却下される5要件と、審査段階で不承認になる5要件に分かれます。

申請段階で即却下される5つの土地

申請書を提出した時点で、書類審査だけで弾かれるパターンです。次の5つに該当すると、現地調査を行うまでもなく却下されます。

No.	却下条件
1	建物が存在する土地
2	担保権・使用収益権が設定されている土地
3	他人の利用が予定されている土地
4	土壌汚染対策法上の特定有害物質に汚染されている土地
5	境界が明らかでない土地・所有権に争いがある土地

審査段階で不承認になる5つの土地

書類審査をクリアしても、法務局職員による現地調査で問題が見つかると不承認になります。最新統計でも、不承認の主因は「管理を阻害する工作物」と「追加整備が必要な森林」です。

No.	不承認条件
6	勾配30度以上かつ高さ5m以上の崖がある土地
7	管理・処分を阻害する工作物・車両・樹木がある土地
8	地下に除去が必要な有体物がある土地
9	隣接地所有者との争いがないと管理できない土地
10	通常の管理・処分に過分な費用がかかる土地

相続土地国庫帰属制度の費用は最大400万円超に達する

制度の費用は、申請時の手数料と承認後の負担金だけではありません。申請にこぎつけるまでの整備費が最も重く、トータルでは数百万円規模になります。

審査手数料14,000円は却下でも返ってこない

申請時に、土地1筆につき14,000円の審査手数料を収入印紙で納付します。この手数料は、審査の結果が却下・不承認・取り下げになっても返金されません。複数の筆を持っている場合、その分だけ手数料がかかります。

負担金は1筆20万円が基本で地目で算定が変わる

承認後に納付する負担金は、原則1筆20万円です。ただし市街化区域内の宅地・農地、すべての森林は、面積に応じて算定されます。森林は面積が大きいほど高額になるため、大きな山を持つ方は事前試算が必須です。

地目	原則	面積算定の例外
宅地	20万円	市街化区域・用途地域内は面積算定
田・畑	20万円	市街化区域・農用地区域内は面積算定
森林	面積算定	定額制なし
雑種地・原野	20万円	なし

解体費・測量費・伐採費で数百万円が追加される

建物がある場合は解体費200〜300万円、境界が不明確なら測量費50〜70万円、樹木が生い茂っていれば伐採費50万円超が必要です。これらは申請者の自費負担で、整備が終わるまで申請すらできません。

費用試算の例で見るトータルコスト

建物あり・境界不明の宅地（125㎡・市街化区域）を例に、トータルコストを試算すると次のようになります。

項目	金額の目安
建物解体費	200〜300万円
境界確定・測量費	50〜70万円
審査手数料	1万4,000円
負担金（市街化区域125㎡宅地）	約61万円
合計の目安	約310〜430万円

この試算を見て「国に渡すために400万円払うのは意味がない」と感じる方が多いのも、制度が使えないと言われる大きな理由になっています。

相続土地国庫帰属制度の承認率94%の数字は本当か3段階で検証

多くの記事で「承認率94%」と紹介されていますが、これは法務省の公式統計の見せ方の問題です。3つの切り口で計算すると、実態が見えてきます。法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」（令和8年3月31日時点）の数字で検証します。

区分	累計件数
申請件数	5,252件
帰属（承認）件数	2,605件
却下	80件
不承認	81件
取下げ	980件

公式承認率94.2%の見せ方は分母が狭い

公式に語られる承認率は、2,605 ÷（2,605＋80＋81）＝ 約94.2%で算出されます。これは「審査が終わって却下・不承認になった案件」のみを分母にした数字です。

確かに分子・分母とも公式統計に基づきますが、取下げの980件が分母に含まれていない点に注意が必要です。

実質承認率は約84%まで下がる

法務省「相続土地国庫帰属制度の運用状況」資料によると、取下げの約34.7%は「審査途中で却下・不承認相当であることが判明した」案件です。これを実質的な不承認とみなすと、承認率は約84%まで下がります。

つまり10件申請して2件弱は実質却下されているのが現実です。

申請ベース承認率は約50%にとどまる

申請件数5,252件のうち、実際に国庫に帰属した土地は2,605件です。これを単純に割ると承認率は約49.6%、つまり半分しか通っていないのが実態です。

審査中の案件が含まれるため厳密な比較ではありませんが、「申請したからといって半分は手放せない」のが本当のところであり、制度に過度な期待を持つのは危険です。

相続土地国庫帰属制度で意外に多い却下理由

10要件のなかで、特に却下が集中している理由は、現場の専門家でないと気づきにくいポイントです。最新統計では却下80件のうち、書類不備37件・境界不明21件・通路利用20件で全体の約97%を占めています。

書類不備で全体の46%が却下されている

意外なことに、却下理由のトップは「添付書類の提出がなかった」で、80件中37件（約46%）を占めます。申請書類が複雑で、自力で揃え切れないまま却下される人が多いのが現実です。

司法書士・行政書士・土地家屋調査士のいずれかに相談することで、この却下要因は大幅に減らせます。

通路として利用されている土地で25%が却下

2番目に多いのが「現に通路として利用されている土地」で、却下80件中20件（約25%）です。所有者本人が「ただの空き地」と思っていても、近隣住民が日常的に通り抜けていたり、奥の家の唯一の出入り口になっていることがあります。

法務局の公図を取得するだけでも通路利用の可能性は推測できるため、申請前に確認しておくことが無駄な手数料を防ぎます。

法務局が取り下げに誘導する場合がある

専門家の間では知られている話ですが、法務局は筋が悪い申請を却下せず、取り下げに誘導する慣行があります。却下・不承認は行政訴訟の対象になるため、法務局側がそれを避けたい意図があります。

結果として、本来なら通る可能性のあった申請まで取り下げに回ってしまうことがあります。事前相談で「難しい」と言われても、複数の専門家にセカンドオピニオンを求める価値はあります。

相続土地国庫帰属制度が使えないときに検討すべき4つの代替策

制度が使えない、または400万円かけるなら別の方法がいいと判断した場合、検討すべき代替策は4つあります。順番に試すことで、最終的な負担を最小化できます。

それぞれ順番に解説していきます。

①売却で現金化を狙う

最も負担が軽いのは売却です。「どうせ売れない」と決めつける前に、不動産会社に相談すると、田舎の土地でもキャンプ場・資材置場・ドッグラン・家庭菜園など、意外な用途で買い手が見つかることがあります。

売却できれば、負担金や整備費を払うどころか現金が手に入るため、最初に検討すべき選択肢です。

②隣地所有者に買増しを打診する

あまり知られていませんが、隣の土地を買い増ししたいと考えている所有者は意外と多くいます。敷地を広げたい、駐車場を作りたいなど、小さな需要が眠っていることもあります。

直接話しづらい場合は、地元の不動産会社に仲介を頼むのが現実的です。

③0円譲渡で引き取り手を探す

「みんなのゼロ円物件」「家いちば」などの不動産マッチングサービスを使えば、無料で土地を引き渡せる相手を探せます。キャンプ・アウトドアブームで、田舎の土地への問い合わせは予想外に多い傾向です。

整備費・解体費を払うぐらいなら、0円で誰かに引き取ってもらう方が圧倒的に安上がりになります。

④民間引き取り業者に依頼する

国の制度では引き取れない土地も、有償で引き取る民間業者があります。境界が曖昧、建物がある、購入した土地など、国がNGとする条件でも対応してくれる業者が増えています。

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相続土地国庫帰属制度のよくある質問

相続土地国庫帰属制度が使えない？意味ない？：まとめ

今回は相続土地国庫帰属制度が使えない・意味ないと言われる理由について紹介していきました。要点を整理すると次の通りです。

制度を使うかどうかの判断は、整備費・負担金・期間のすべてを試算した上で、売却や民間引き取りと比較してから決めるのが賢明です。1社だけの意見では偏った判断になりやすいため、複数の不動産会社のプランを並べて検討することで、納得感のある選択ができます。

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